居抜き売買の仕組み

取引の流れ

1. 条件の整理と物件探し希望エリア、業種、広さ、予算を整理して不動産会社に伝えます。居抜き物件は非公開のものも多いため、複数社に条件を登録しておくと情報が集まりやすくなります。
2. 内覧と設備の確認実際に物件を見て、残置設備の状態と数量を確認します。厨房機器の稼働状況、空調の年式、給排水の位置などをチェックしてください。可能であれば専門業者に同行してもらうと安心です。
3. 造作譲渡の交渉前テナントと、譲り受ける設備の範囲と価格を交渉します。すべてを引き継ぐ必要はなく、不要なものを除外する交渉も可能です。
4. 造作譲渡契約の締結合意した内容を契約書にまとめます。譲渡対象の設備リスト、価格、引き渡し時期、故障時の責任範囲を明記することが重要です。
5. 賃貸借契約の締結貸主と賃貸借契約を結びます。造作譲渡について貸主の承諾が必要な場合もあるため、事前に確認が必要です。
6. 引き渡しと開業準備物件の引き渡しを受け、必要な改装や追加設備の設置を行います。居抜きであれば工事は最小限で済むケースが多くなります。

契約時の注意点

原状回復の範囲を確認する

退去時にどの状態まで戻す必要があるかは、契約によって異なります。前テナントの内装を引き継いだ場合でも、退去時にスケルトンに戻す義務を負うことがあります。契約前に必ず確認してください。

設備の所有者を確認する

残されている設備が前テナントの所有物か、貸主の所有物か、あるいはリース品かによって扱いが変わります。リース品の場合は契約の引き継ぎが必要になることもあります。

貸主の承諾を得る

造作譲渡には貸主の承諾が必要なケースが一般的です。前テナントとの合意だけで進めると、後からトラブルになる可能性があります。